Banyak diantara kita yang tidak paham bahwa jual beli ataupun peralihan hak atas properti harus dengan akta otentik. Tidak seperti jual beli kendaraan yang dapat dilakukan dengan surat dibawah tangan bahkan cukup bukti kuitansi saja.
Akhibat jual beli dilakukan tidak memenuhi kaidah hukum bisa terjadi sengketa, bila tanpa akta otentik seperti AJB ataupun PPJB. Ini berlaku juga sekalipun KPR “Kredit Krpemilikan Rumah”, karena hakikatnya KPK pihak ketiga membayar lunar properti kemudian pembeli mencicil pembayaran pada pihak tersebut.
Berdasarkan Pasal 5 Undang – Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok – Pokok Agraria pada intinya menyatakan peralihan hak harus memenuhi :
- Asas tunai yakni penyerahan hak dan pembayaran harga tanah dilakukan pada saat yang sama. Selain itu, Asas ini mempunyai arti pembayaran dilaksanakan sampai lunas sesuai dengan kesepakatan harga yang dituangkan dalam akta jual beli. Tunai bukan berarti pembayaran dan pelunasan harga tanah harus dilakukan seketika. Namun mempunyai arti melakukan pembayaran sesuai harga yang telah disepakati. Jadi asas tunai tetap terpenuhi meskipun suatu pembayaran dilakukan dengan metode angsuran.
- Asas terang mempunyai arti bahwa jual beli tanah dilakukan secara terbuka dan tidak ditutupi. Asas terang ini terpenuhi ketika jual beli tanah dilakukan dihadapan dihadapan PPAT. Karena Sejak berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah jo. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (selanjutnya disebut PP tentang Pendaftaran Tanah), jual beli tanah harus dilakukan dihadapan PPAT.
Maka dari itu setiap peralihan hak harus melalui akta otentik. Dimana bahkan untuk sekedar DP alias uang muka maka harus membuat PPJB dengan akta otentik dan wajib melakukan pembayaran pajak terlebih dahulu. Bila tidak dilakukan maka secara formalitas hukum jual beli dianggap belum terlaksana dan akhibatnya tidak diakui secara hukum.
Penulis : Advokat R Setya Aji / Instagram : @isetyaaji / WA : 08978112961
